Denkmalgeschütze Immobilien überzeugen mit einem besonderen Charme. Allerdings ist bei einer Denkmalimmobilie oftmals eine Sanierung notwendig. Hierbei müssen Baudenkmal-Besitzer einiges beachten, wie eine Genehmigung, bei der Unteren Denkmalschutzbehörde einzuholen.
Experteninterview mit Klaus-Jürgen Edelhäuser
Klaus-Jürgen Edelhäuser ist beratender Ingenieur und Vorsitzender des Arbeitskreises „Denkmalpflege und Bauen im Bestand“ bei der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau (BayIka).
Weiterhin arbeitet er als Dozent bei der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau und beim IF-Bau der Architektenkammer Baden-Württemberg.
Klaus-Jürgen Edelhäuser ist außerdem geschäftsführender Gesellschafter des Architektur- und Ingenieurbüros „Konopatzki & Edelhäuser Architekten und Beratende Ingenieure GmbH“. Dort ist er überwiegend im Bereich der Tragwerksplanung bei Baudenkmälern sowie im Bereich der energetischen Modernisierung von Baudenkmälern tätig.
Was versteht man unter denkmalgeschützten Immobilien?
Baudenkmäler sind Gebäude, deren Erhaltung im Interesse der Allgemeinheit liegt. Der Grund dafür kann die geschichtliche, die künstlerische, die städtebauliche, die wissenschaftliche oder die volkskundliche Bedeutung des Bauwerks sein. Der Denkmalbegriff ist zwar in jedem Bundesland anders definiert, sinngemäß findet sich aber diese Beschreibung in allen Denkmalschutzgesetzen.
Was sind typische bewohnbare Baudenkmäler? Über welche Besonderheiten verfügen Denkmalimmobilien?
Baudenkmäler liegen in einer sehr großen Vielfalt vor. Die Bauweisen unterscheiden sich nicht nur in den Bauepochen, sondern auch regional sehr stark. Damit ist es nicht einfach, typische bewohnbare Baudenkmäler zu definieren.
Baudenkmal Mittelalter Schwäbisch HallIn manchen Gegenden sind Fachwerkkonstruktionen beispielsweise sehr verbreitet. Besonders auf dem Land oder in kleineren Städten sind solche Gebäude noch häufig anzutreffen. Gerade dann, wenn es sich um Zierfachwerkgebäude handelt, ist der Denkmalwert dieser Gebäude deutlich wahrzunehmen.
In größeren Städten finden sich häufig, abhängig vom Grad der Kriegszerstörung, Gebäude aus der Jahrhundertwende. Diese Gebäude sind dann, im Gegensatz zu den Fachwerkgebäuden, im Regelfall vollständig massiv gemauert.
Eine weiteres Segment der bewohnten Baudenkmäler sind die Gebäude der Nachkriegsarchitektur. Bei den Gebäuden der ersten Phase des Wiederaufbaus sind sowohl die einfache Bauweise, z.B. bei Siedlungshäusern, als auch der sparsame Materialeinsatz (z. B. dünne Wände) bezeichnend. Später bekommt der Baustoff Beton auch im Wohnungsbau eine maßgebende Bedeutung, die sich in der Architektur widerspiegelt. Nachdem diese Bauwerke größtenteils noch vor der ersten Ölkrise errichtet wurden, ist die energetische Qualität dieser Bauwerke häufig nicht so gut.
Welche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen fallen bei denkmalgeschützten Altbauten häufig an?
Häufige Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen bei diesen Gebäuden stellen die Fenster und die Dächer dar, gefolgt von der Gebäudetechnik (Heizungs-, Wasser- und Elektroinstallation). Das ist natürlich immer abhängig davon, in welchem Umfang die Gebäude gewartet und gepflegt wurden. Bei Fachwerkhäusern beinhalten die Sanierungsmaßnahmen i.d.R. immer auch Reparaturen an den Holzbauteilen des Fachwerks – besonders dann, wenn es sich um Sichtfachwerk handelt. Weitere Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen betreffen dann üblicherweise die Oberflächen im Innenbereich (Böden, Wände und Decken).
Auf was muss man bei einer Sanierung von Denkmalimmobilien achten?
Bei der Sanierung von Baudenkmälern gilt der Grundsatz, dass das Bauwerk nicht beschädigt oder zerstört werden darf und dass das Erscheinungsbild erhalten bleiben muss. Außerdem dürfen wertvolle Bestandteile nicht beschädigt oder entfernt werden. Hierzu gehören beispielsweise Wandbemalungen oder Stuck sowie Holzverkleidungen. Der Schutz der Baudenkmäler ist in jedem Bundesland im Denkmalschutzgesetz verankert. Bei jeder Sanierung benötigt man daher die Erlaubnis bzw. die Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde (im Regelfall die Bau- oder Genehmigungsbehörde). Hierfür müssen die gewünschten Maßnahmen genau beschrieben und zur Freigabe vorgelegt werden.
Was geben Behörden bei der energetischen Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien vor?
Die Vorgaben der Behörden sind von Fall zu Fall sehr unterschiedlich. Ein wesentliches Entscheidungskriterium ist das Erscheinungsbild des Bauwerks. So wird es z.B. auf wenig Akzeptanz stoßen, wenn eine Fassade aus Zierfachwerk oder mit gestalterischen Elementen aus Putz- oder Naturstein mit einer Dämmung überformt werden soll. Bei Fenstern wird im Regelfall die Reparatur an Stelle des Austauschs bevorzugt. Neben dem Erscheinungsbild ist aber auch die Wertigkeit der Bauteile von großer Bedeutung. Liegen zum Beispiel wertvolle Putzschichten oder Bemalungen vor, müssen diese natürlich erhalten werden. Generelle Vorgaben gibt es, wie oben schon angedeutet, aber nicht. Die Vorgaben der Behörden orientieren sich üblicherweise exakt am vorliegenden Bestand und an dessen Wertigkeit.
Müssen Baudenkmäler bei einer energetischen Sanierung die gleichen gesetzlichen Anforderungen erfüllen wie gewöhnliche Altbauten?
Grundsätzlich müssen bei der energetischen Modernisierung eines Baudenkmals auch die aktuell geltenden gesetzlichen Vorgaben beachtet werden. Wird zum Beispiel die oberste Geschossdecke gedämmt, müssen die Anforderungswerte und die Nachrüstverpflichtungen der aktuell gültigen Energieeinsparverordnung (EnEV) eingehalten werden.
Denkmalimmobilie München Gründerzeit Abweichungen ohne weiteren Antrag sind nach §24 EnEV allerdings dann möglich, wenn durch entsprechende Nachrüst- oder Dämmmaßnahmen die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt werden oder wenn andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen. Hier gilt aber grundsätzlich: Es muss geprüft werden, ob die Anforderungen eingehalten werden können oder nicht. Wichtig ist allerdings auch, dass z.B. die Vorgaben des Mindestwärmeschutzes nach DIN 4108 beim Einbau einer Dämmung beachtet werden müssen. Die Möglichkeit der Abweichung von den gesetzlichen Vorgaben nach §24 EnEV beziehen sich nicht auf die Vorgaben der Norm! Von der Vorlage eines Energieausweises sind Baudenkmäler ausgenommen.
Welche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen können bei denkmalgeschützten Immobilien in der Regel ohne Probleme umgesetzt werden und welche nicht?
Die möglichen baulichen Maßnahmen an Baudenkmälern unterscheiden sich natürlich von Fall zu Fall. Eine Modernisierung der Gebäudetechnik (z.B. Heizung) ist im Regelfall problemlos möglich. Soll die oberste Geschossdecke gedämmt werden, legen die Denkmalschutzbehörden in der Regel auch kein Veto ein, wenn die Schadensfreiheit der Konstruktion sichergestellt ist. Wird in einem nicht einsehbaren Bereich (z.B. Hinterhof) eine Fassade von außen gedämmt und sichergestellt, dass dabei keine historische Substanz beschädigt wird, ist dies im Normalfall auch möglich. Aufgeständerte Solaranlagen oder andere technische Geräte (z.B. Wärmepumpe) die im nicht einsehbaren Bereich angeordnet werden, werden häufig auch problemlos akzeptiert.
Anders verhält es sich bei Maßnahmen, die das Erscheinungsbild beeinträchtigen oder die die Bausubstanz gefährden. Eine Außendämmung bei wertvollen Fassadengestaltungen oder die Solaranlage auf dem einsehbaren Dach werden vermutlich nicht gestattet. Auch Innendämmungen werden häufig nur dann gestattet, wenn die Schadensfreiheit des Bestands durch einen Bauphysiker geprüft wurde und wenn keine wertvollen Oberflächen im Innenbereich vorliegen.
Wie geht man vor, wenn man eine denkmalgeschützte Immobilie sanieren muss? Welche Rolle spielt dabei die Denkmalbehörde? Welchen Plan sollten sich Baudenkmal-Eigentümer machen?
Wenn man ein Baudenkmal sanieren will, sollte man sich zunächst an einen Planer wenden, der Erfahrung mit solchen Bauwerken hat. Ist die energetische Modernisierung geplant, sollte man einen entsprechend qualifizierten „Energieberater für Baudenkmale“ (WTA) hinzuziehen. Üblicherweise ist zunächst eine Bestandsanalyse notwendig, um die erforderlichen Maßnahmen daraus zu entwickeln bzw. um die Wünsche des Eigentümers mit dem Baudenkmal in Einklang zu bringen.
Nur wenn man den (historischen) Bestand genau kennt, hat man eine Planungssicherheit und damit auch eine Kostensicherheit für die späteren baulichen Maßnahmen. Dann ist, je nach Bundesland, eine Erlaubnis oder eine Genehmigung für die gewünschten Maßnahmen bei der Unteren Denkmalschutzbehörde einzuholen. Üblicherweise wird dann bei einem Ortstermin geklärt, ob noch besondere Untersuchungen notwendig sind (z.B. die Beteiligung eines Restaurators) und in welchem Umfang die Maßnahmen umgesetzt werden dürfen.
Was passiert, wenn man ohne das behördliche Einverständnis saniert oder umbaut?
Wenn man ein Baudenkmal ohne Erlaubnis umbaut oder saniert, begeht man eine Ordnungswidrigkeit. Möglich ist die Verhängung einer Geldbuße. Es kann allerdings auch gefordert werden, dass man nach unerlaubten Eingriffen den ursprünglichen Zustand wiederherstellen muss.
Kann man das Baudenkmal in Eigenarbeit sanieren oder ist ein Spezialist notwendig? Wo kann man sich am besten beraten lassen? Ist ein Sachverständiger zwingend notwendig?
Die Instandsetzung und Modernisierung von Baudenkmälern sollte man entsprechend qualifizierten Handwerkern überlassen. Sicher kann die eine oder andere Tätigkeit auch nach Anleitung in Eigenleistung durchgeführt werden. Aber im Regelfall ist es nicht ohne Handwerker möglich.
Wie oben schon erwähnt, sollte man unbedingt auch einen denkmalerfahrenen Planer, z.B. einen Ingenieur, hinzuziehen, der den Bestand untersucht und die Maßnahmen konzipiert. Ein solcher Planer kann dann auch beurteilen, ob z.B. statische Maßnahmen notwendig sind oder ob noch weitere Fachleute benötigt werden.
Ein Sachverständiger ist sicher nicht zwingend notwendig. Ein erfahrener Planer allerdings sehr zu empfehlen. In der Regel kann man sich bei den jeweiligen Landesämtern für Denkmalpflege beraten lassen. Oft liefern auch die Architekten- und Ingenieurekammern kostenlose Informationen für Bauherren. Bei der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau können Bauherren beispielsweise kostenlos die Broschüren wie „Baumaßnahmen an Baudenkmälern" sowie „101 Fragen – 101 Antworten. Denkmalpflege – Bauen im Bestand“ als kostenloses E-Book erhalten.
Welche Fördermittel und steuerlichen Vergünstigungen sind für die Eigentümer von Baudenkmälern bei Sanierungsmaßnahmen möglich?
Will man ein Baudenkmal sanieren oder modernisieren, stehen im Regelfall Fördermittel der unterschiedlichsten Fördermittelgeber zur Verfügung. Informationen hierzu erhält man entweder bei der Denkmalschutzbehörde (Baubehörde) oder bei der Denkmalfachbehörde (Landesamt für Denkmalpflege). Für die energetische Modernisierung hat die KfW-Bank vor einigen Jahren das „Effizienzhaus Denkmal“ ins Leben gerufen, das sehr attraktive Fördermöglichkeiten für Denkmaleigentümer bietet. Außerdem existieren gute Möglichkeiten zur steuerlichen Abschreibung. Auch hierüber informieren in der Regel die o.g. Behörden. Konsultiert man einen Planer mit entsprechender Erfahrung, wird dieser auch dazu weiterhelfen können.
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